物业未招标入驻引纠纷，法院依法判定合同无效

   在物业管理领域，前期物业服务企业的选聘程序至关重要，它不仅涉及开发商与物业公司的合作，更关乎广大业主的切身利益。近期，一起因物业未经招标入驻而引发的物业费纠纷案件引起了广泛关注，法院最终判定前期物业服务合同无效，业主无需缴纳物业费，这一判决为类似案件提供了重要的参考依据。

  案件回顾：物业费缴纳引争议，程序违法成焦点

该案件中，业主因拒交物业费被物业起诉，物业要求法院判决业主缴纳拖欠的物业费。然而，业主却主张物业并非通过开发商招投标方式确定的单位，属于违法入驻，因此物业服务合同无效，自己无需缴纳物业费。双方各执一词，争议的焦点集中在开发商未通过招投标方式确定前期物业，物业合同是否有效，以及业主是否应当交物业费这一关键问题上。

  法律依据：明确效力性规定，保障业主权益

  根据国务院《物业管理条例》第 24 条第 2 款规定，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，除非经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。而本案中的前期物业服务合同未经过招投标，且不属于可以采用协议方式选聘的情形。法院经审理认为，《物业管理条例》第 24 条第 2 款属于效力性强制性规定，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。这一认定充分体现了对业主权益的保护，避免了建设单位选聘物业服务企业的任意性，确保了前期物业服务企业的选任程序合法合规。

   判决结果：合同无效，业主无需缴费

  二审法院和再审法院均认定《前期物业服务合同》无效，不支持物业公司根据合同请求业主支付物业费的诉求。这一判决结果明确了在前期物业服务企业选聘程序违法的情况下，合同的效力将受到质疑，物业公司不能仅依据无效合同向业主主张物业费。这对于规范物业管理市场，促使开发商和物业公司依法依规开展业务具有重要意义。

  分析建议：重视合同效力风险，确保手续合法合规

  从这一案例中，我们可以得到以下几点启示和建议：重视合同效力风险

  未经招投标手续或者主管部门批准，开发商入驻小区签订的前期物业合同存在被认定为无效的风险。虽然不同法院在认定上可能存在差异，但一旦被认定无效，物业公司可能失去对物业费的请求权，造成经济损失。因此，开发商和物业公司都应高度重视合同的效力问题，严格遵守法律法规规定的选聘程序，确保合同的合法有效性。

  明确合同无效情形

  根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 2 条，除了本案涉及的未按规定招投标导致合同无效的情形外，还有其他几种情形也会导致物业服务合同或者合同相关条款无效。例如，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。业主委员会或者业主在遇到这些情形时，有权请求法院确认合同或者相关条款无效，维护自身合法权益。

  注重手续合法合规性

  物业公司入驻小区，不仅要注重提供优质的物业服务，更要确保入驻手续的合法合规性。从前期的选聘程序到合同的签订，每一个环节都应严格遵循法律法规的要求。只有这样，才能避免因手续不合法而导致合同无效的风险，保障公司的合法权益，同时也为业主提供合法合规的物业服务，促进物业管理行业的健康发展。

   此次案件的判决再次强调了前期物业服务企业选聘程序的合法性对于合同效力的重要性，提醒开发商和物业公司必须严格遵守法律法规，依法依规开展业务。同时，也为业主在面对类似问题时提供了法律依据和维权方向。在物业管理实践中，各方主体都应以此次案例为鉴，共同努力营造一个合法、规范、和谐的物业管理环境，保障业主的合法权益，推动物业管理行业的良性发展。