“买顶层，送露台”？这种 “专属使用权” 不成立！

  在新建商品房销售市场中，“买顶层，送露台” 成为许多开发商吸引购房者的一大宣传卖点。然而，顶层业主是否真的能享有露台专属使用权并可随意改造呢？近期，湘阴县人民法院审结的一起业主专有权纠纷案给出了明确答案。

  案情回顾

  2021 年 12 月，王某、李某向湘阴某房地产开发商购买了一套顶层商品房，双方签订补充协议约定该套顶层房屋南侧露台归王某、李某专属使用。在楼盘通过规划验收后，王某在装修房屋过程中对该露台部分空间进行改造，建设封闭式阳光房。2022 年 11 月，城管局以该行为属违法建设为由，要求王某停止建设，并告知其须向相关部门申请办理规划许可手续后方可复工建设或投入使用。

  随后，王某、李某将开发商诉至法院，请求确认其对案涉露台享有专属使用权。

  法院判决

  法院经审理认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，露台可以确认为业主专有部分的条件有二：一是规划上专属于特定房屋，二是建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买卖合同中，且上述两个条件须同时具备。但本案中的露台仅在买卖合同中约定为买受人所有，在规划上并未专属于特定房屋，不具有构造上的独立性，且不具备登记成为特定业主所有权的可能性。故王某、李某请求享有案涉露台的专属使用权，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。一审判决后，王某提起上诉，二审法院维持原判，再审法院驳回其再审申请，该案判决现已生效。

  法官说法

  对于属于专有部分的露台，特定房屋的所有权人可以实施排他性使用；对于共有露台，属于公共区域，全体业主可以合理使用。但无论是专有露台还是共有露台，在未取得建设工程规划许可证的情况下，均不得擅自对露台进行改造。违反原规划设计改建结构的行为会导致顶层楼面荷载增加，造成安全隐患。

  案件警示

  于购房者 ：在处理与房产相关的权益问题时，一定要充分了解相关法律法规，不要轻信开发商的夸大宣传。在购房时，对于露台等附属设施的归属与使用权，应查看其是否在规划上专属于特定房屋，以及是否已列入买卖合同中，避免因轻信口头承诺或不实宣传而引发纠纷，给自己和他人带来不良后果。

  于开发商 ：在销售过程中，应向购房者充分说明房屋及相关附属设施的性质和使用规定，对于未规划为特定房屋附属物的露台，开发商无权处分给个别业主。应避免以不实宣传或不合理承诺误导购房者，否则可能面临法律风险和合同纠纷，损害自身信誉和形象。

  总之，房屋买卖及相关权益的行使应严格遵循法律法规和规划要求，各方应明确自身权利义务，共同维护房地产市场的健康秩序和业主的合法权益 。以上报道文章通过对该典型案例的介绍与分析，旨在向广大购房者和开发商普及相关法律知识，避免类似纠纷的发生。