《民法典》落地四年，地方物管条例“二次革命”全面打响

  《民法典》落地四年，地方物管条例“二次革命”全面铺开——广东、上海、深圳、北京等十余省市密集完成大修，业委会成立难、公共收益“糊涂账”、物业“一言堂”三大顽疾迎来制度性破解。

  2021年1月1日《民法典》正式实施，首次以专章形式明确物业服务合同、业主表决规则及公共收益归属。四年过去，全国已有15个省市完成物业管理条例“二次大修”，5省进入征求意见阶段。梳理发现，此轮修法呈现“共性收紧、地方创新”的双轨格局：一方面，各地均以“双三分之二”表决门槛、公共收益单独列账、禁止停水停电催费等作为底线；另一方面，深圳“两轮投票”、上海“业主小组”、北京“物管委”等机制竞相落地，破解“业委会成立难”成为最大亮点。

  一、业委会成立：从“难产”到“助产”

  深圳首创“两轮投票制”——首轮未达票可进入第二轮，按得票顺序“录满为止”，并允许居委会在极端情形下代行职责。2023年南山区某小区凭此机制在三个月内完成首届业委会选举，被住建部列为典型案例。

  北京、广州设立“物业管理委员会”——由街道牵头，居委会、业主代表、职能部门三方组成，任期一般不超过三年，可临时代行业委会职责。北京朝阳区已组建267个物管委，推动23个“老破小”小区完成物业选聘。

  上海推行“业主小组”——以幢、单元为单位成立小组，先就换梯、停车等“小切口”议题表决，逐步培养自治能力。徐汇区迄今已成立业主小组1842个，业主大会平均参会率由38%提升至67%。

  二、公共收益：从“暗箱”到“透明”

 账户单列+实时公开成为标配。深圳、广州依托“一网统管”开设共有资金专户，业主扫码即可查看电梯广告、停车费等收益流向；江苏明确停车费七成须补充维修资金，剩余部分可抵扣物业费。

  **紧急维修“先斩后奏”**机制在北京、上海落地：消防、电梯、屋顶渗漏等危及安全情形，经街道或房管部门线上备案后可先行施工，事后15日内补办业主表决程序。北京东城某老旧楼电梯更换项目因此节省审批时间40天。

  三、物业监管：从“单向管理”到“双向制衡”

   **前期物业“两年大限”**写进北京、深圳条例：建设单位自主选聘的物业合同期限不得超过两年，期满后由业主大会决定是否续聘。海淀区某高端楼盘曾因前期物业“高价低质”，到期被业主大会以94%反对票“扫地出门”。

  禁止停水停电催费被各地重申，深圳进一步规定物业须每年公示服务事项、收费标准及公共收益，违者最高罚款10万元。宝安区一物业公司因违规断电被顶格处罚并记入信用档案，后续招投标连续两次被拒。

  四、地方特色：党建引领、智慧物业齐上阵党建引领写入多省条例。黑龙江、安徽要求社区党组织牵头建立“红色物业联盟”，对业委会候选人进行资格联审；广州天河区在业委会成立阶段设置“党员比例不低于30%”的引导性指标。智慧物业场景加速落地。上海“智联普陀”平台接入1.3万路高空抛物AI摄像头，一年抓拍并处理抛物事件同比下降68%；深圳龙岗区试点“电子业主卡”，业主投票、报修、缴费全部线上完成，60岁以上老年人可在社区工作站“刷脸”代操作。

  五、展望：国家条例第四次修订已启动，地方经验有望上升为国标

  国务院《物业管理条例》已启动第四次修订，司法部6月公布的征求意见稿吸纳了地方创新做法，拟将“物业管理委员会”制度、“公共收益单独列账”等条款上升为全国性要求。住建部法规司相关负责人透露，下一步将出台配套司法解释，对地下车位权属、物业服务质量评价等争议焦点作出统一回应。

  “此轮地方立法的最大意义，是把《民法典》的抽象条文变成了可操作的社区规则，也为国家条例修订提供了‘试验田’。”中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任姚欢庆评价称，随着地方经验的不断复制推广，中国社区治理法治化、精细化水平有望迈上新台阶。